鸭脖彩票app_美国房地产虚化难以加速泡沫形成

进入2021年后,美国房地产市场没有虚张声势,一直在上升。今年4月,美国住宅价格继续突破高点,大交易额交易增加,但整体销售温和下滑,高房价的负面影响明显。

房价继续破纪录

新冠肺炎疫情肆虐美国已超过一年,房地产成为少数增长强劲的市场,过去一年是过去14年美国住房销售活动最火爆的一年。据美国全国房地产经纪人协会(NAR)称,正在追踪的美国183个大城市中,99%的地区在2021年第一季度出现房价上涨现象,其中89%的地方房价暴涨两位数。

住宅销售价格不断突破新记录。2021年4月,现有住宅销售价格的中位数同比增长16.2%,达到31.92万美元,是1989年以来的最高水平。二手房售价的中位数为34.16万美元,同比增长19.1%,年涨幅和价格中位数均创历史新高。

房价创造历史最大涨幅抑制了购房交易。NAR公布的数据显示,今年4月二手房销售量比上月减少了2.7%,贴现率为585万辆,连续3个月下滑到10个月来的最低水平。尽管如此,贷款成本历史上较低,二手房销售量仍然高于疫情前水平。

NAR首席经济学家劳伦斯云表示,高房价记录几乎发生在所有市场,即使住宅销售温和下滑,人们仍然可以将市场描述为热的。

住房价格暴涨的原因之一是住房供应不足。截至4月末,市场共售出116万套住房,比去年同期下降20.5%。根据目前的速度,2.4个月就能消化这些库存,不到1年前的4个月。房地产经纪人认为,住房供应不足5个月的供应都是供不应求的。

全美房地产管理公司Redfin预测,2021年美国住房销售额为创纪录的2.53万亿美元,同比增长17%,这将是2013年以来最大的年增长率。

房地产泡沫快速形成

今年1月,CoreLogic的数据显示,美国全国房价正在以2006年以来最快的速度增长。在西雅图、凤凰城、圣地亚哥等城市,房价涨幅远远超过美国整体平均水平。

据路透社调查,今年美国房价预计上升10.6%,2022年上升5.6%,远远超过2月份预计的5.7%和4.6%。

美国的房地产在2008年经历金融风暴后大幅下跌,部分地区房价两年来下跌最严重,例如拉斯维加斯的很多房价下跌了70%。但是2011年以后房地产市场逐渐恢复。以二手房为例,2011年房价约为17万美元左右,随后逐年上升,10年间增长了近80%左右,达到31万美元。

此次房价上涨的整体根源是各国央行普遍实施的“超低利率”,以刺激经济。特别是新冠肺炎发生后利率进一步下降,流动性丰富,导致资产价格上涨。各机构普遍认为,极低的利率和大规模的政府刺激措施促进了房地产市场的强劲需求。

据统计,自2020年疫情以来,30年住房担保金固定利率约为四分之一,下降了2.9%左右,达到1971年以来的最低水平。

房价的急剧上涨提高了部分房地产的估值。惠誉国际报告显示,全美房地产价值高出5.5%。该报告书指出,就业增长放缓和失业率仍然居高不下,无法支撑房价持续上涨。

约翰伯恩斯房地产咨询公司的首席执行官约翰伯恩斯表示,目前已经售出的近五分之一的住房不是自生自灭,而是将使美国住房永久变得更贵。他预测房价以去年11%的涨幅为基准,今年将上涨12%,2022年将再上涨6%,房价增速将与2004年和2005年相似。

诺贝尔经济学奖获得者罗伯特席勒警告说,市场上一些最受欢迎的交易正在形成泡沫,包括房地产市场的泡沫。席勒表示,他担心实际房价从未如此高。席勒不认为央行政策能说明这一切。他认为关于市长/市场社会学的某些事情正在发生。席勒在过去30年里房价似乎在推动新住宅工程,这种模式再次出现。席勒还认为房价在一年内不会下跌。席勒补充说,目前房价趋势也让人想起2003年,即开始下跌的头两年。他指出,这种下跌逐渐发生,房价最终在2008年金融危机前后崩溃。

负面影响逐渐显现

由于房价上涨,住房负担性已经下降。美国全国房地产开发协会的数据显示,美国约60%的家庭无法支付目前房价中位数的新房。

劳伦斯云表示:“价格的突然上涨正在影响人们的负担力,特别是第一个购房者。”由于库存不足已经影响了市场,因此面临着不断上涨的费用导致很多家庭被排挤的市场现实。”“。

进入今年以来,建筑商也开始受到劳动力、材料和开发的土地不足的影响。主要原因是,随着疫苗的广泛接种,市场的需求预计会更加强劲,因此木材和其他材料的价格暴涨。另外,钢铁进口关税也增加了建设费用。最新生产者价格数据显示,4月份木材价格同比上涨89.7%。今年4月新建住宅开工数下降9.5%,折合率为157万套,低于预期170万套。

在高盛看来,住房造成的长期通货膨胀即将爆发。高盛分析师罗尼沃克警告说,全美住房短缺将在至少几年内推动房价暴涨,房价上涨的5%至15%将导致通货膨胀。美国房地产市场供需持续失衡将导致今明两年两位数房价上涨。到2024年,房价上涨速度将远远超过公认的2006-2007年房地产泡沫时期。

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